miércoles, 16 de mayo de 2012

Por qué llamarlo bonificación cuando es un privilegio



              El Gobierno aprobó el pasado viernes 11 de Mayo una serie de medidas para la reforma del sistema financiero e inmobiliario que incluía un importante beneficio fiscal.

           Éste último no es otra cosa que una bonificación del 50% a las plusvalías derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos que se adquieran desde la publicación en el BOE de la medida, hasta el 31 de Diciembre de este año, permitiendo que esa bonificación se refleje en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y en el Impuesto de Sociedades (IS) correspondiente al año 2012.

            Ante el desconcierto de por qué se ha concedido esta ventaja fiscal, vamos a intentar explicar los motivos de la misma analizando los antecedentes normativos.

            Para ello debemos retrotraernos al Consejo de Ministros de 19 de Agosto de 2011, en el cual el Gobierno del ex Presidente Rodríguez Zapatero redujo el IVA del 8% al 4% en la adquisición de vivienda nueva.

         Esta medida se adoptó para permitir que las entidades financieras que tenían que adjudicarse los activos hipotecados y embargados a las promotoras “zombies”, lo hicieran pagando el 4% de IVA en vez del 8% establecido hasta ese preciso momento. Ahorro fiscal: 4% del valor de adjudicación de cada inmueble.

            El Gobierno del Presidente Rajoy prorrogó el IVA superreducido (4%) hasta el año 2012 (ver Real-Decreto Ley 20/2011) para la compra de cualquier vivienda, pues no estableció ninguna diferencia entre vivienda habitual y segundas viviendas, por lo que el IVA superreducido se aplicará durante 2012 a todas las nuevas viviendas y sin límite en su precio de adquisición.

            Dejemos por ahora el IVA superreducido al 4% para la adjudicación de cualquier vivienda y volvamos al Consejo de Ministros del pasado viernes 11 de Mayo.

            En ésta reunión el Gobierno decidió obligar a bancos y cajas de ahorro a que provisionen el 85% del valor en libros de los suelos de los que disponen en su cartera, el 65% por lo que respecta a  promociones en curso y el 35% en cuanto a viviendas terminadas.
            Esto significa que si en el balance el banco tiene un inmueble valorado en 100.000 euros, tendrá que realizar provisiones (reservas) por el monto 35.000 euros para cubrir las pérdidas derivadas de la eventualidad de que el inmueble sea vendido a un precio inferior al que aparece en el balance.   

            Además de esas provisiones, el Gobierno va a obligar a las entidades bancarias a traspasar todos sus activos inmobiliarios problemáticos antes de que termine el año en curso a otras mercantiles denominadas Sociedades de Gestión de Activos (SGA).

            El precio de transferencia de esos activos a las SGA será el siguiente: valor en balance del inmueble (siguiendo con el anterior ejemplo, 100.000 euros) menos las provisiones (si hablamos de viviendas terminadas, el 35% del valor en libros, que en nuestro ejemplo supondrían 35.000 euros).
            O lo que es igual, un inmueble que el banco valora en 100.000 euros se transferirá a las SGA por el precio de 65.000 euros.
          En esa transmisión no habrá plusvalía para el banco, sino todo lo contrario, pérdidas, pues los traspasos se producen a valores depreciados (siguiendo con nuestro ejemplo, de 100.000 euros que aparecía en el balance a 65.000 euros, gracias al artificio de las provisiones). Por tanto, no tendrán que abonar impuestos al ser la ganancia nula.

            Ahora bien, y aquí interviene la bonificación fiscal aprobada en el Consejo de Ministros del pasado viernes, las Sociedades de Gestión de Activos (SGA), nuevas titulares de los inmuebles ya depreciados, tienen que vender el patrimonio, y lo deberán hacer al precio más alto posible para que el banco, su propietario real, recupere todo o parte de las pérdidas generadas por las provisiones, la depreciación del inmueble y el lucro cesante derivado del crédito fallido, entre otros perjuicios.

           Pues bien, para permitir que las ventas de los inmuebles de las SGA previamente minusvalorados, se puedan hacer a un precio superior al precio de transferencia sin que los propietarios últimos, las entidades financieras, tengan que tributar por todas las ganancias que obtengan, el Estado crea la bonificación fiscal, esto es, las plusvalías generadas por las SGA por las ventas de inmuebles durante el año 2012 tendrán una bonificación del 50% en IRPP o Impuesto de Sociedades durante este año.

            Conclusión:

            1. Los bancos se pueden adjudicar todas las viviendas embargadas a las promotoras quebradas al IVA superreducido del 4%. 

           2. Las plusvalías que obtengan por las ventas de las viviendas adjudicadas con un IVA superreducido y transferidas, previa depreciación, a las Sociedades de Gestión de Activos, tendrán una bonificación del 50% en el Impuesto de Sociedades de 2012.
       Suponemos que la medida se prorrogará para años sucesivos, como se ha prorrogado el IVA superreducido, hasta que se vendan todas las viviendas que formen parte del patrimonio de las SGA. 

         En fin, la socialización de pérdidas, vía merma de ingresos públicos, es un hecho consumado.

          Señores, no es una cuestión personal. Simplemente el Estado caníbal es así.


twitter: @elunicparaiso


5 comentarios:

  1. Esta entrada fue corregida por un amable lector en un blog en el que hice un comentario enlazando el "post".
    Os adjunto su comentario por considerarlo muy interesante.

    "Me permito señalarle un par de errores en su comentario, Jorgescc.

    El primero, que la exención del 50% (ver Disposición final primera del RDL 18/2012) no se refiere, como equivocadamente afirma usted, a “plusvalías derivadas de la venta de inmuebles en 2012″, sino a plusvalías (en 2012, 2013, 2014, etc.) procedentes de inmuebles adquiridos entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012.

    El segundo error es que esa exención no sería de aplicación, precisamente, y en ningún caso, a las ventas por parte de las SGA de activos adquiridos por aportaciones de su banco matriz, pues precisamente el RDL 18/2012 establece que no tiene lugar la medida de reducción fiscal “cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a una persona o entidad respecto de la que se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio”; es decir, cuando la adquisición o transmisión se produzca entre empresas del mismo grupo.

    Desde luego, es dudosa la efectividad real que vaya a tener la medida. Eso sólo el tiempo lo dirá; por eso en mi post me referí a eso con un "tal vez".

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  2. Yo le contesté empleando argumentos que no daban precisamente en la diana.
    Los reproduzco:

    "Gracias Dº Jesús. Le agradezco las correcciones.
    Las mismas no hacen sino refrendar que la medida está pensada para el motivo que he aducido, esto es, permitir que los inmuebles depreciados de las SGA se vendan hasta que se liquide el stock (2012, 2013…), con una bonificación fiscal del 50% para las plusvalías devengadas con motivo de la transmisión.
    Me explico.
    En un plazo máximo de tres años las SGA de las entidades que reciban ayudas públicas (si me equivoco me corrige) tienen que enajenar el capital mayoritario de las citadas SGA.
    Pues bien, quienes adquieran ese capital mayoritario podrán transmitir los inmuebles con la bonificación ahora establecida. Salvado el artículo 42 del Código de Comercio.
    A nadie se le escapa que la bonificación convierte en atractiva la compra del capital de las SGA y/o aumenta su valor en el mercado.

    Por último, un argumento leguleyo para volver a salvar el referido artículo 42 si no se consigue vender el 51% del capital de las SGA a empresas ajenas al grupo.

    Santander vende a BBVA su SGA.
    BBVA vende a Santander su SGA.
    Requetesalvado el artículo 42.

    Una bonificación tan brutal creo que no tiene otra justificación, más allá de otros motivos completamente irrelevantes (¿si no son las SGA con sus activos previamente depreciados, quién va a vender inmuebles en este momento o en los próximos años con plusvalías, cuando el mercado está tan hundido?).

    Pensar que el Gobierno arriesga una enorme pérdida de legitimidad (otorga un gigantesco privilegio fiscal a colectivos minoritarios cuando a la mayoría de ciudadanos les sube los impuestos), para que la medida carezca de trascendencia efectiva, lo considero una ingenuidad.

    El tiempo dará y quitará razones, y será interesante valorar en su día los ingresos públicos dejados de percibir con la citada bonificación.

    Pero para entonces todos calvos y el expolio consumado.

    No obstante, llegado ese momento, quizás también me tenga que corregir.

    Será una bendición".

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  3. El anterior comentario estaba mal porque no tenía en cuenta que los bancos no pueden obviar el artículo 42 del Código de Comercio con los activos que ya están a su nombre, PERO SÍ LO PUEDEN HACER CON LOS ACTIVOS QUE TODAVÍA NO LO ESTÁN.

    Y AHÍ RESIDE LA MOTIVACIÓN DEL BENEFICIO FISCAL.

    Os copio la segunda contestación que di al amable lector porque creo que explica la finalidad de la bonificación, una vez sometida mi hipótesis al análisis de la crítica.

    "Dº Jesús, volviendo a repasar su comentario, creo necesario darle una vuelta de tuerca al mío antes de que me vuelva a corregir.

    Quizás las entidades financieras no utilicen las SGA como forma de liquidar TODO su stock (es decir, incluido el pendiente de adjudicar) de inmuebles para evitar el citado artículo 42 del Código de Comercio. Por ejemplo, pueden utilizar fórmulas (véase la cesión de remate) para que los activos embargados y pendientes de adjudicar se transmitan a titulares formalmente ajenos al grupo (aunque controlados por la entidad) para poder beneficiarse de la bonificación al revender el inmueble. Con ello se consigue otro efecto, pues de esta manera evitan que NUEVOS ACTIVOS PROBLEMÁTICOS ENGROSEN EL BALANCE DEL BANCO AL TRANSMITIRSE FORMALMENTE A UN TERCERO ANTES DE SU ADJUDICACIÓN. Un indicio de la verosimilitud de este análisis lo tendremos si el año que viene el Gobierno prorroga la bonificación para inmuebles que se adquieran más allá de 2012.
    Le reitero que nada me gustaría más que me tuviera que volver a corregir, pero considero que la bonificación ofrece la posibilidad a las entidades bancarias de recuperar, con la reventa de las propiedades depreciadas Y TODAVÍA NO ADJUDICADAS, las pérdidas que les está provocando el stock de activos inmobiliarios tóxicos".

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  4. Os acompaño la contestación del lector.
    Considero que no aporta nada nuevo. No obstante, os la adjunto porque ustedes tienen la última palabra.

    "Pues, efectivamente, le tengo que corregir de nuevo. Dice el Real Decreto-ley, a este respecto, lo siguiente: “No resultará de aplicación la presente disposición cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a una persona o entidad respecto de la que se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio”.

    La exclusión en ambos casos disyuntivos (adquirido o transmitido) significa que, para que tenga lugar la exención del 50% en la tributación de la ganancia de capital, el inmueble ha de haber sido adquirido a persona ajena al grupo y vendido también a persona ajena al grupo. Así, no quedaría bonificada la venta mediante el cruce de acciones entre Santander y BBVA que usted apunta como forma de salvar el escollo.

    Naturalmente, después de más de 20 años trabajando en la Inspección de Hacienda, soy consciente de la fértil imaginación de los contribuyentes y asesores fiscales para diseñar operaciones que encajen (aunque sea con calzador) en las diferentes bonificaciones e incentivos fiscales. Pero esa forma parte de la vida jurídica tributaria y, en su caso, se solventaría mediante la calificación por la Inspección de Hacienda de la operación como negocio indirecto, negocio simulado, fraude de ley, etc. Pero con carácter general no es plausible que el objetivo para el que se ha dictado la norma sea el que usted apunta, sino el de favorecer la inversión en inmuebles con dos finalidades, la de reactivar el mercado inmobiliario y la de atraer capitales (o retenerlos en España, que eso es otra)".

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  5. Esta es mi contestación, ratificando mi último comentario de ayer, esto es, uno de los objetivos de la bonificación es que los bancos puedan beneficiarse de la misma por lo que respecta a los inmuebles pendientes de adjudicar a partir de la entrada en vigor del Decreto.
    Estoy francamente contento, pues el blog se convierte en un instrumento útil para quien lo lea.


    "Ennecerus, no hace falta que se meta la Inspección de Hacienda.
    Las entidades financieras van a obviar el artículo 42 del Código de Comercio simplemente no poniendo a nombre de empresas del grupo los inmuebles pendientes de adjudicar judicialmente.
    De esta forma consiguen dos objetivos:
    a) evitar que más activos inmobiliarios tóxicos entren en el balance.
    b) aprovecharse de la brutal bonificación fiscal a las plusvalías derivadas de la posterior venta de los inmuebles ya depreciados.

    La verdad es que la corrección de Dº Jesús ha dejado en evidencia uno de los objetivos de la medida.

    Es obvio que el Decreto Ley también pretende que vengan inversores a comprar viviendas, pero no hay muchos pensionistas europeos que compren una vivienda en España para venderla, pues lo que quieren es residir aquí. El hecho de que cuando la vendan puedan hacerlo sin tributar el 50% de las plusvalías no lo considero un dato excesivamente relevante para que decidan comprar o no.

    Pero el factor temporal de la medida ratifica que uno de las finalidades esenciales es beneficiar a las entidades financieras cuando revendan su stock.
    Las decisiones de venta de un inmueble necesitan bastante tiempo (elegir entre distintas ofertas, contratar la hipoteca,…).
    Sin embargo la medida sólo durará siete meses, es decir, se aplicará a las ventas que se realicen en 2012.
    Si con el mercado todavía en caída creemos que en siete meses va a incrementarse sustancialmente la demanda de viviendas en España (bien por parte de extranjeros bien por parte de nacionales) por el beneficio fiscal, simplemente hemos perdido pie.

    Sin embargo, en siete meses (que para los bancos son doscientos diez días y noches, es decir, una eternidad) las entidades financieras pueden adjudicarse en los juzgados miles de inmuebles en condiciones de aprovechar la bonificación fiscal a las plusvalías que se deriven de la venta futura.

    Por todo ello la medida va destinada (como el IVA superreducido del 4% a la adquisición de viviendas) a hacer posible que el stock de los bancos sea adjudicado y revendido en las mejores condiciones para éstos.

    Por eso hablo de privilegio y no de bonificación.

    Doy por zanjado el asunto porque la corrección de hoy de Dº Jesús no aporta datos nuevos ni desmiente el hecho de que la bonificación permitirá a los bancos beneficiarse de ella por lo que respecta a los inmuebles pendientes de adjudicar a partir de la entrada en vigor del Decreto".

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